浅析物业公司的安全保障义务

安全保障义务的一般理论

·国外关于安全保障义务的理论

1、大陆法系国家。德国法上称之为一般安全注意义务，是法官依据诚实信用原则所推导出来的符合社会道德的法律观念。其将一般安全注意义务分为三种：一是危险防免义务，即制造危险或者控制危险的人应该采取安全措施防止危险的发生。二是义务承担。如建筑工地的施工人员不仅对于他的委托人负有契约上的义务，原则上还负有保护第三人生命、身体及财产不受侵害的一般安全义务。三是先危险行为，即行为人的前一个行为具有危险性，则应保证其前一个行为所作用的对象不会出现因行为人的危险行为而产生损害。法国称为安全义务产生之初仅限于为工伤事故的受害人提供救济。日本称为安全关照义务。安全关照义务存在于特殊的法律关系当事人之间，是法律关系之间的一种附随义务。

2、英美法系。英美法系中，安全保障义务被称之为注意义务。在判断某人是否存在注意义务时，归结为两个问题：一是当事人之间是否存在近邻性。如果存在近邻性则义务人应当预见，其行为可能会导致损害的发生。如果存在近邻性则说明注意义务初步存在。二是是否存在有关的法规可排除、限制义务人的义务和责任。

·我国关于安全保障义务的理论

安全保障义务是指行为人如果能够合理预见他人的人身或者财产正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害，则要承担合理的注意义务和采取合理的措施，预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生，避免他人遭受人身或者财产损害。这是学理上对安全保障义务的定义。我国用法律的形式对安全保障义务进行了规定。《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款将承担安全保障义务的主体局限于从事经营、社会活动的主体；法院只支持人身损害，而不支持财产损害。《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。根据该规定安全保障义务的主体包括公共场所的管理人和群众性活动的组织者。物业公司是否属于公共产所的管理者呢？

公共场所是指提供公众进行工作、学习、经济、文化、社交、娱乐、体育、参观、医疗、卫生、休息、旅游和满足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、场所及其设施的总称。住宅区就业主所拥有的空间而言是私人场所，但是物业公司所服务的住宅区内的除私人空间以外的场所，如：小区内的花园等是由所有的业主共有的场所。居民可在小区内自由行走、出入，此时小区是个公共场所。物业公司与业主签订物业合同，物业公司对小区的特定事务进行管理。《物业管理条例》第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业公司有做好安全防范工作的义务，这就是对物业公司成为安全保障义务主体的肯定。

法律为何要赋予物业公司安全保障义务的主体资格？一般而言，业主与物业公司有物业合同，物业公司必须采取措施保障业主的人身和财产安全。就业主与物业公司间的关系而言，假设存在某种安全隐患，要求每一个业主都采取复杂的安全保护措施是不现实的，因为成本很高。由物业公司来采取此种保护措施则可以大大地降低成本，防止损害的发生。如果一个损害可能发生，那么谁能够以最低的成本来避免该损害的发生，就应当由其来承担这项责任。因此这项责任落到了物业公司的身上。

物业公司承担安全保障义务的对象范围

物业合同的主体是业主与物业公司。那其承担安全保障义务的对象是否仅限于业主呢？答案是否定的。因为即使物业服务合同的没有明确约定，物业公司安全保障服务的对象也应是所有实际合法居住在小区内的人。如：与业主同住的人、从业主手里合法取得物业使用权的物业使用人等。这里主要是分析一下第二种。

物业使用权人可否成为安全保障义务的权利人？常见于房屋的承租人。根据《物业管理条例》第四十八条：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”从这条规定可推出，只要不违反法律、法规及管理规约的规定，业主享有的服务都可通过约定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成为安全保障义务的权利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物业公司提供的服务也由其享受，物业费自然由承租人支付。第二、物业公司的安保服务不会因为实际享受人的变更而变化。小区的整体环境确定之后，物业公司的安保服务成本以及工作量并不会随小区内实际居住人员的变化而变化。业主房子的出租并不会影响小区的整体环境。

来访客人及未经允许进入住宅区的人员物业公司是否负有安保义务？来访客人一般都是经过门卫登记的，物业公司有义务保障其人身和财产安全。因此，可成为安全保障的权利人。对于那些未经允许的人员，物业公司没有保障其人身和财产安全的义务。

物业公司安全保障义务的内容与责任承担物业公司承担安全保障义务的内容

物业公司安全保障义务的内容，在物业服务合同中一般有明确的约定。有人将内容分为三种：一是最低限度的，即规定于《物业管理条例》第四十六条、四十七条的。二是合同约定的安全保障义务。三是根据实际情况确定的安全保障义务。法律规定的最低限度的安全保障义务，我国法律没有明确的规定，但一般认为应该要做到以下几点：小区入口处需要有人值班，并不定时地进行巡逻；物业工作人员发现形迹可疑之人应及时采取合理的预防措施，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告。

·物业公司安全保障责任的成立

实践中，物业公司因违反安全保障义务需承担责任主要见于以下两种：一是物业公司对公用部分、公用设施未尽保养和维护的义务，而造成业主或使用人的人身、财产损失；二是第三人在小区内的违法犯罪活动造成业主或使用人的人身、财产损失。对于第一种要求物业服务公司承担安全保障责任是不言而喻的，因为双方当事人签订物业服务合同时对安全保障义务都是有明确的约定的。即使没有明确的约定，基于《物业管理条例》的规定，物业服务公司有保障小区的公用部分、公共设施的保养和维护的义务，这种义务是法定的，不能免除。第二种是产生物业纠纷的大户。此时物业服务公司是否要承担责任？一般都会要求物业公司承担一定的责任。判断物业公司是否应承担责任应看其是否满足责任成立的条件。

司法实践中，处理物业纠纷时，判断物业公司是否承担赔偿责任，从以下三个方面入手：一是物业公司是否尽到了安全保障义务。二是业主、其他合法的物业使用人或来访客人是否造成了损害。三是物业公司未尽安全保障义务与受害人的损害之间是否存在因果关系。如果物业公司的行为符合以上三个条件则其应承担相应的责任。

物业服务公司是否尽到安全保障义务？前面对安全保障义务的含义及内容都进行了阐述。其内容是物业公司是否按照法律的规定、合同的约定或按照行业惯例采取了合理的安全防护措施。需注意的是这种安全保障义务是一种行为义务，是指义务人只要尽到作为的义务即为完全履行了法律义务，不要求有特定结果的发生或不发生。所以，只要物业公司履行了安全保障义务，即使出现业主人身、财产受损等情况，物业公司也不承担责任。

业主、其他合法的物业使用人或来访客人是否遭受了人身或财产上的损害。人身损害赔偿解释将这种损害仅限于人身并没有涉及财产，这使得受害人的财产权益得不到很好的维护。《中华人民共和国侵权责任》将财产损害纳入了安全保障义务人的责任范围。

物业公司未尽安保义务与受害人的损害之间是否存在因果关系。因果关系的认定是司法实践中的一个难点。一般认为应采取相当因果关系说。对此我们可从事实判断和价值判断入手。事实判断采用的是“倘若没有”规则。如果物业公司履行了相应的安全保障义务，则会避免或减轻业主所受的损害，并且物业服务者的不作为性是造成业主损害的一个重大的因素，因此，物业公司的不作为与损害之间存在事实上的因果关系。在存在事实关系的基础上进行价值判断，从而决定物业服务者的赔偿责任的大小。

·物业公司安全保障义务的责任承担方式

根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条的规定：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。安保义务人承担安全保障责任的形式包括：直接赔偿责任与补充赔偿责任。直接赔偿责任主要见于，物业公司对服务范围内的公用部分、公共部分没有尽到保养和维护义务进而造成业主的人身或财产损害。补充赔偿责任见于第三人侵权的物业纠纷中。对于第三人侵权的物业纠纷，原则上是由侵权人承担赔偿责任，如果物业公司未尽到相应的安全保障义务，应当在其能够阻止或防止损害发生范围内的补充赔偿责任。当找不到第三人，物业公司履行了相应的安全保障义务，此时又应由谁承担赔偿责任？对于此种情形，法律并没有明确规定责任由何人承担。由于物业公司与受害人双方对损害的发生都没有过错。此时在处理物业纠纷时可以适用公平责任原则，基于双方所处的强、弱势地位的不同，法院可以要求物业公司基于给受害人一定的补偿。

（作者单位：湖南师范大学法学院）